Du har en köpare, ni är överens om pris och tillträde. Bra. Nu handlar det om att skriva avtal, ordna betalning och se till att alla papper är på plats. Det är den minst dramatiska delen i en privataffär, men också den där det är dyrast att slarva.
Den viktigaste insikten här: använd professionell hjälp för själva avtalsskrivningen. Det kallas skrivuppdrag och kan beställas av en mäklare utan att du anlitar dem för hela försäljningen. Alternativet är en jurist eller advokatbyrå. Båda kostar mellan 5 000 och 15 000 kronor och är försumbart jämfört med vad du riskerar om kontraktet blir fel.
Det sista steget är det enklaste, om du har förberett dig väl och tar in rätt hjälp.
Bostadsrätt och hus följer olika lagar
Det här är centralt att förstå. Bostadsrätt är inte fast egendom utan en rättighet i en bostadsrättsförening. Hus är fast egendom. De regleras av olika lagar och avtalen heter olika saker.
För bostadsrätt skrivs ett överlåtelseavtal. Köparen ansöker om medlemskap i föreningen, och affären är inte klar förrän föreningen har godkänt köparen. Det är köplagen som reglerar fel och brister, och köparen har två år på sig att reklamera dolda fel.
För hus skrivs först ett köpekontrakt där affären fastställs, och sedan ett köpebrev när köparen har betalat hela köpeskillingen. Det är jordabalken som gäller, och säljarens ansvar för dolda fel sträcker sig upp till tio år. Det är en stor skillnad från bostadsrätt.
Skrivuppdrag eller jurist
Du kan teoretiskt skriva avtalet själv med en mall från nätet. Men det rekommenderas inte. Ett dåligt formulerat avtal kan skapa tvister flera år efter affären, särskilt om det handlar om friskrivningar eller tillbehör som ingår.
Ett skrivuppdrag hos en mäklare innebär att mäklaren upprättar avtalet, hanterar betalningen och säkerställer tillträdet. De har inte förmedlat affären, men de tar juridiskt och ekonomiskt ansvar för det formella momentet. Räkna med 5 000 till 10 000 kronor.
Ett alternativ är att anlita en jurist eller advokatsom specialiserat sig på bostadsrätt eller fastighetsrätt. Det fungerar bra, särskilt om det finns något ovanligt i affären (samäganderätt, dödsbo, friskrivningar). Räkna med 8 000 till 15 000 kronor.
Banken behöver också vara med
När parterna ska skriva kontrakt och betala, kommer köparens bank in i bilden. För det mesta sker tillträdet hos köparens bank, där banken hanterar betalningen mot pantbrev (för hus) eller mot överlåtelseavtal och föreningsmedlemskap (för bostadsrätt).
Som vi nämnde i tidigare steg har vissa banker särskilda villkor för privataffärer. SBAB ger normalt inte bolån utan mäklare eller skrivuppdrag, och andra större banker kan ta extra avgift för kontanttillträde (när banken hanterar betalningen utan att mäklare är inblandad). Det är värt att veta innan ni bokar tillträdesdag.
Handpenning och betalning
När kontraktet skrivs betalar köparen normalt en handpenning på 10 procent av köpeskillingen. Den hanteras av mäklaren med skrivuppdrag, eller av en jurist. Två privatpersoner ska inte hantera handpenning sinsemellan utan professionellt mellanled, inte ens kortvarigt.
Resterande 90 procent betalas på tillträdesdagen, vanligen genom banköverföring från köparens bank till säljarens konto. Det är också på tillträdesdagen som likvidavräkningen görs: månadsavgift för bostadsrätt eller driftskostnader för hus delas mellan säljare och köpare proportionerligt till dagen.
Tillträdesdagen, steg för steg
Tillträdesdagen är när nycklarna byter ägare och du formellt flyttar ut. Det är också då slutbetalningen sker. I praktiken händer följande:
- Köparen och säljaren träffas hos köparens bank eller hos mäklaren med skrivuppdrag.
- Banken betalar resten av köpeskillingen.
- Likvidavräkning görs (avgifter, eventuella städkostnader).
- För hus: köpebrev signeras och pantbrev överlåts.
- För bostadsrätt: överlåtelseavtalet skickas till föreningen.
- Nycklar och larmkoder lämnas över.
- Slutavläsning av el dokumenteras.
Det hela tar normalt en till två timmar. Förbered en lista över allt köparen behöver veta: leverantörer av el, internet, värme, larmkod, sopkärl, postförvaltare.
Vinstskatt och deklaration
Vinst vid bostadsförsäljning beskattas med 22 procent reavinstskatt. Den deklareras året efter försäljningen, så för en affär som slutförs 2026 deklarerar du i mars 2027.
Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov av reavinstskatten. Det skjuter upp skatten till den dag du säljer din nästa bostad. Uppskovet kostar inget i räntor sedan 2021. Skatteverket har uppdaterade regler på sin sajt.
Spara följande till deklarationen:
- Köpekontrakt eller överlåtelseavtal (både ditt köp och din försäljning)
- Kvitton på förbättringar och ombyggnationer (höjer ditt anskaffningsvärde)
- Eventuell utgift för mäklare eller skrivuppdrag (avdragsgill)
- Räkning för energideklaration (avdragsgill)
Vad är jag skyldig att berätta?
Säljarens upplysningsplikt är en av de vanligaste rättsfrågorna efter en privataffär. Det korta svaret: var öppen med allt du känner till. Konsumentverket är tydliga med att köparen av en bostadsrätt kan reklamera fel i upp till två år, och att säljaren inte kommer undan genom att lämna felaktiga uppgifter eller undanhålla allvarliga kända fel.
För hus är ansvaret ännu längre, upp till tio år enligt jordabalken för dolda fel. En friskrivningsklausul i avtalet kan begränsa ansvaret, men inte om du undanhållit information du borde ha delat.
Praktiska tumregler: skriv ner alla kända fel i objektsbladet före visning, dokumentera vad du berättat på visning, och var extra noggrann med vatten- och fuktrelaterade ärenden. Det är där flest tvister uppstår.
Du är i mål
När tillträdet är klart, kontrakten är signerade och betalningen har gått igenom, är din försäljning genomförd. Du har klarat det själv. Det enda som återstår är deklarationen nästa år.
Bra jobbat. Och som vi sa redan i steg 1: du kunde din bostad bäst hela tiden.