Du kan din bostad bäst. Men en privat försäljning bygger på samma underlag som en mäklarledd affär, och det är där det är värt att lägga sin första energi. Köpare och deras banker frågar tidigt efter dokumentation. Har du den på plats kan du svara direkt och driva processen framåt utan att tappa fart.
Den här guiden går igenom vad du behöver innan annonsen går ut. Vi delar upp på bostadsrätt och hus där det skiljer sig åt. Räkna med ett par timmars arbete under två veckor, det mesta är väntetid på dokument.
En väl förberedd försäljning är grunden till ett bra pris.
Bostadsrätt eller hus?
Det första valet styr resten av förberedelserna. Säljer du en bostadsrätt jobbar du mot din förening, banken och Skatteverket. Säljer du ett hus jobbar du dessutom mot Lantmäteriet och kommunen.
För bostadsrätt är föreningens ekonomi och beslutade avgiftsändringar mer centralt än många tror. Köparens bank kommer att titta på föreningens belåning, andelstal och årsredovisning. Mäklare paketerar det här systematiskt och det vinner du på att göra också.
För hus är fastighetsutdraget, pantbreven och eventuella servitut det som binder ihop affären. En giltig energideklaration är obligatorisk i båda fallen och tar längst tid att få fram. Det är därför första punkten i checklistan.
Dokument du behöver innan annonsen går ut
Det här är fakta som spekulanter och banker frågar efter. Samla in dem tidigt och ha dem klara att skicka över när första intresseanmälan kommer.
Din ekonomi och tidsplan
De flesta som säljer ska också köpa något nytt. Det gör tidsplanen beroende av flera parter och din ekonomi behöver kunna täcka mellanlandet.
Skaffa lånelöfte tidigt, helst innan du publicerar din annons. Då vet du vad du kan bjuda på din nästa bostad och slipper missa rätt objekt om budgivningen drar iväg snabbt. Lånelöftet är också din egen marknadsundersökning, banken berättar implicit vad de tycker om din köpkapacitet.
Glöm inte vinstskatten. Reavinst beskattas med 22 procent. Köper du en ny bostad samtidigt kan du ofta ansöka om uppskov, det skjuter upp skatten men måste återbetalas senare. Räkna även in stämpelskatt för nytt hus eller lagfart vid behov.
Banken och finansieringen
En punkt som ofta överraskar privatsäljare: alla banker lånar inte ut lika gärna vid privataffärer. SBAB anger till exempel att de normalt inte beviljar bolån utan mäklare eller skrivuppdrag inblandat. Andra större banker har särskilda villkor för så kallat kontanttillträde, ibland med extra avgifter.
Det här är inget hinder, men det är värt att veta tidigt. När du får din första seriösa spekulant, fråga var de har sitt lånelöfte och om banken är van vid privataffärer. Då undviker du att kontraktet fastnar på sista metern.
Du själv löser detta enklast genom att hänvisa köparen och deras bank till ett skrivuppdrag hos en mäklare, eller till en jurist som kan upprätta avtalet. Vi går djupare på det i sista steget av guiden.
Sätt en realistisk tidplan
Från det att du beslutar dig till att nycklarna byter händer brukar en privataffär ta sex till tio veckor. Energideklarationen är flaskhalsen tidigt, kontrakt och tillträde är flaskhalsen sent. Allting där emellan styr du själv.
Det enda lagkravet
Mycket av det vi täcker här är branschpraxis och rekommendationer. Energideklarationen är det enda som är lagstadgat. Den ska finnas och köparen ska få ta del av den.
Besiktning är frivilligt men nästan alltid värt det
En auktoriserad besiktning kostar typiskt 4 000–8 000 kronor och tar några timmar att genomföra. Värdet är dubbelt: spekulanter får ett tryggare underlag att bjuda på, och du som säljare minskar risken för krav i efterhand.
För hus är besiktningen särskilt viktig eftersom säljaren har ett längre ansvar för dolda fel enligt jordabalken. För bostadsrätt är besiktningen mindre tvingande men ger ändå en lugnare visning och säkrare kontrakt.
När du är klar med förberedelserna
Med energideklaration beställd, lånelöfte i fickan och föreningens eller fastighetens papper i ordning är du redo för nästa steg. Det handlar om att sätta rätt pris från start. Det är ett av de viktigaste besluten i hela försäljningen.