Hur mycket sparar jag på att sälja själv?

Mäklararvodet är den största enskilda kostnaden i en bostadsaffär. För en bostadsrätt i Stockholm för 4,5 miljoner kronor handlar det om runt 70 000 till 100 000 kronor. För en villa på mindre ort kan procentsatsen vara högre och kronbeloppet ändå hamna i samma härad. Det här är pengar som du själv kan behålla genom att sälja privat.

Det är dock viktigt att vara ärlig med vad besparingen faktiskt innebär. En privat säljare köper några av tjänsterna som mäklaren annars ingick: fotograf, skrivuppdrag för avtalet och ibland besiktning eller bankavgift. När du räknar nettobesparing är det dessa kostnader vi ska dra av.

Bruttobesparingen är imponerande. Nettobesparingen är ärlig.

Vad kostar en mäklare typiskt?

Mäklararvoden i Sverige varierar mellan 1,2 och 3,8 procent av slutpriset. Storstäder har lägre procentsatser men högre kronbelopp. Mindre orter har högre procent men oftast lägre slutpris. Det ger ett brett spann i kronor.

Förhandling är möjlig men begränsad. Större mäklarbyråer har interna riktlinjer som sänker procentsatsen om volymen är hög, men det är sällan ett färdigt erbjudande. Som privat säljare behöver du jämföra arvodet inte bara med varandra utan med alternativet att göra det själv.

Räkna din verkliga nettobesparing

Kalkylatorn nedan tar med ersättningskostnaderna. Sätt din bostads ungefärliga slutpris, välj realistiskt mäklararvode för ditt område, och justera kostnaderna för det du faktiskt tror att du behöver köpa själv.

Vad är dessa ersättningskostnader?

Det här är de poster som ofta saknas i andra besparingskalkyler. Mäklaren hanterar dem som en del av arvodet, så de syns inte som separata kostnader. Som privat säljare behöver du antingen köpa dem eller göra dem själv.

Fotograf, 2 000–5 000 kronor. En av de investeringar som ger mest tillbaka i annonsens prestanda. För en lägenhet räcker det ofta med 2 000–3 500 kronor, för ett hus med trädgård ligger man 3 500–5 000 kronor.

Skrivuppdrag eller jurist, 5 000–15 000 kronor. En mäklare med skrivuppdrag eller en jurist upprättar avtalet, tar emot handpenning och hanterar tillträdet juridiskt. Det här är den enda posten vi starkt rekommenderar att du inte försöker själv. Risken med fel formulerade avtal är stor och kostnaden är låg relativt besparingen.

Besiktning, 4 000–8 000 kronor. Frivillig men ofta värd det, särskilt för hus. En auktoriserad besiktning minskar risken för tvister i efterhand och kan höja köparens tillit på visning.

Bankavgift för kontanttillträde, 0–3 000 kronor. Vissa banker tar en extra avgift när tillträdet sker utan mäklare inblandad. Det kallas kontanttillträde och kostnaden hamnar normalt hos köparen, men kan i praktiken förhandlas in i affären.

Energideklaration, 4 000–7 000 kronor. Bara relevant om du inte redan har en giltig deklaration. Den är giltig i tio år, så om du har en från 2017 eller senare behöver du inte beställa ny.

Vad blir din timlön?

Det är inte bara om att räkna besparingen. Det är också att förstå vad din egen tid är värd. En privat försäljning tar normalt 30 till 60 timmar utspritt över sex till tio veckor. Det är arbete med dokumentation, fotografering, annonsskrivning, visningar och budgivning.

Räknar du en bruttobesparing på 80 000 kronor och lägger 40 timmar på processen, motsvarar det 2 000 kronor i timmen. Drar du av ersättningskostnader på 15 000 kronor blir nettobesparingen 65 000 kronor och timlönen 1 625 kronor. Det är fortfarande mer än de flesta av oss tjänar på vårt vanliga jobb efter skatt.

Mer än pengar

Många som säljer privat säger efteråt att det inte var pengarna som blev det viktigaste. Det var känslan av kontroll. Du styr visningarna, har direktkontakt med spekulanterna och väljer själv vem du säljer till.

För andra är det tvärtom. Den som vill ha en så enkel process som möjligt, utan att tänka på avtal, dokumentation eller föreningens ekonomi, är ofta bättre betjänt av en traditionell mäklare. Det är ingen skam i det. Privat försäljning är ett aktivt val, inte en självklarhet.

När är det extra lönsamt att sälja själv?

Tre situationer ger störst besparing:

• När du säljer till någon du redan känner (granne, vän, släkting)
• När bostaden är så efterfrågad att den säljer sig själv
• När du har gott om tid och inte är beroende av snabb affär

Tre situationer där traditionell mäklare ofta är bättre:

• När du har en pressande tidsplan (skilsmässa, jobbflytt, dödsbo)
• När bostaden är ovanlig eller svår att värdera
• När du själv inte kan eller vill driva processen aktivt

Hur går en privat försäljning till?

Översiktligt: sex till sju steg från beslut till tillträde. Förberedelser och dokument, värdering, säljklara bilder och fakta, publicering, visning och kvalificering, budgivning, kontrakt och tillträde. Varje steg har sin egen guide.